云南日報截圖
{page}“城中村”改造,歷來都被視為城市建設中最難啃的一塊“硬骨頭”??赦鶎幍禺a在與龍院、上峰村的首批拆遷戶協商時,為何那么快就簽約完畢?記者心中產生了一個巨大的問號。
剛巧,海源社區(qū)2月26日組織村民們召開“五華區(qū)西北三環(huán)閉合工程征地拆遷實施細則”宣傳動員大會,怡寧地產也會參與到這新一輪更大規(guī)模的拆遷安置工作之中,以產權置換的方式,推出了每平方米2980元的超低價格產品,配合政府的拆遷、安置工作。記者決定從關注這次動遷會入手,細細地了解一下村干部和地產公司究竟是怎么跟村民做工作的。
西三環(huán)拆遷:動遷+簽約只有22天
今年2月23日,五華區(qū)黑林鋪街道辦事處三環(huán)閉合工程征地拆遷工作領導小組,給所轄的社區(qū)村委會以及相關單位發(fā)去了一份蓋有公章的征地拆遷時間表。表上規(guī)定征地拆遷工作的動遷階段為2月23日—3月1日;從3月2日開始到16日,就要與被拆遷的農戶簽訂合同;3月17日—4月15日,則進入搬遷、驗房、付款、拆除環(huán)節(jié)。
此表“雷厲風行”的作派,與“城中村”改造工程如出一轍。22天的時間要說動600多戶人順利簽約,一個月之內要把該片區(qū)為三環(huán)讓路的378棟房子拆完——這真的能辦到嗎?
昆明市黑林鋪辦事處海源社區(qū)黨總支部委員會的胡昭海書記,李紹告主任,給記者的答復是:“不能也得能。”
自去年投入“城中村”改造工作以來,這兩位在海源社區(qū)服務10年的基層干部,已多次領教了市、區(qū)、街道辦事處各級政府的決心與魄力。一如省委常委、昆明市委書記仇和曾說過的那樣:“想得到的不一定辦得到,但想不到的永遠辦不到,看準的事情,砸鍋賣鐵也要做到。”
除了來自上級政府的支持,胡昭海心中還有一顆“定心丸”,那就是在村民同意簽訂拆遷合同前的半年中,深入龍院、上峰村的家家戶戶,給千余村民反復做“城中村”改造動員工作時累積下的寶貴經驗。
“去年,我們海源社區(qū)黨總支部共28名村干部,在黑林鋪街道辦事處的指導下,不計時限、不計次數、不計地點,仔細地給上千個村民做拆遷政策宣講工作。我們被罵過、被拍過桌子、被幾十人圍著不停地提問過,最終,村民不再擔心拆遷改造后日子不如現在了,也愿意相信政府和企業(yè)所勾畫的美好藍圖了。”胡昭?;貞浀?。據記者了解,在龍院、上峰村的首批“城中村”拆遷改造工作中,沒有出現一例上訪事件,更沒有出現任何過激的舉動。
當地干部究竟總結出怎樣一番經驗,與拆遷戶展開行之有效的溝通呢?
村官動遷:動之以情+細算明賬
讓我們再次回到2月26日剛舉行的“五華區(qū)西北三環(huán)閉合工程征地拆遷實施細則”宣傳動員大會現場。會議分上午9時半和下午1時半兩場,針對不同的村小組分別舉行。無論上午還是下午,村民們大多是全家總動員,可容納300人的報告廳被擠得滿滿當當。
會上,政府工作人員就此次西北三環(huán)閉合的路線、拆遷工作細則、給予被拆遷戶的補償標準等作出詳細解說。上午的會議結束后,大約有2/3的村民散去了,仍有1/3的村民圍住宣講人員搶著說明自家的特殊情況或詢問更多問題。這樣的咨詢大概又進行了半個多小時,不停忙著答問的胡昭海喝完了兩瓶礦泉水,盡管嗓子仍然發(fā)干,嘴角卻一直掛著耐心的微笑。“我們面帶微笑,群眾才能覺得安心。”一位宣講干部如是說。
參與該片區(qū)拆遷安置工作的怡寧地產總經理楊文應告訴記者:“像這樣的拆遷動員大會,半年多來在海源社區(qū)龍院、上峰村已組織過10多次了。每一次,黑林鋪辦事處領導以及海源社區(qū)居委會領導都會到場支持。五華區(qū)城建局、社保局、房管局、醫(yī)保中心等單位,也多次前來召開政策宣講大會,回答村民們最關心的醫(yī)保、社保、城市低保等問題,解決大家的后顧之憂。”
光召開動遷大會還不夠,想要村民們全面了解政策,干部們還得一家一戶地反復深入去宣傳,并設立長期咨詢點以供大家隨時提問。這項工作量大且時間緊,一位村干部坦言,就連年邁的老母親住院一個多月,他都只去看過兩次:“群眾不理解拆遷政策時,對我們發(fā)火我不感到委屈。但老母親病了卻無法抽時間盡孝道,我很內疚。”據了解,這位村官的老父老母,盡管心中也有顧慮,又重病在身,卻還是率先響應號召與政府簽訂了拆遷協議。
光宣講政策也不行,老百姓向來崇尚“眼見為實”,光靠空洞的說教是無濟于事的,一如仇和書記所主張——最好的辦法是讓發(fā)生在人們身邊的賺錢效應,激活他們內心深處潛在的創(chuàng)富愿望和智慧。于是,在深入農戶宣講調研的過程中,干部們替每家拆遷戶都好好算了一筆賬,為他們選擇盡可能充分享受政策福利的拆遷補償方案。采訪過程中,記者在黑林鋪街道辦事處就領略了一把動遷干部的算賬風采:西三環(huán)動遷大會前,怡寧地產把次日要發(fā)給村民們的賠償方案表拿給該辦事處鄭云書記審核。一兩分鐘后,鄭云就指出了表格中有計算錯誤之處,還提出不少優(yōu)化建議,以便老百姓一目了然。記者在鄭云的記事本上發(fā)現,其實他早就畫過這個表格的草圖了。“自己不把政策吃透,老百姓就更看不透了。”鄭云解釋道。
開動員大會,深入一家一戶宣講,為拆遷戶充分享受政策而算賬——在長期的一線動遷工作中,村干部和街道辦事處的工作人員,總結出了這套行之有效的“三步走”策略。
而貫穿于“三步走”策略中的,是誠懇的態(tài)度。“每次展開動遷宣講前,我們都反復提醒要‘打不還手,罵不還口’。”胡昭海又強調說,“我們海源社區(qū)鄉(xiāng)風一直很文明,從沒有村民對我們有過激行為。有的人一時發(fā)發(fā)火,我們也能理解。其實,發(fā)泄完之后,他們心里也不好受,畢竟這么多年鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的,大家感情都蠻好,信任基礎很牢靠。”
以情動人+明賬細算,最終幫助村干部敲開了拆遷戶疑慮的心扉,也為后續(xù)快速簽訂拆遷協議鋪平了道路。
在采訪中,村干部和企業(yè)負責人還總結說,若只有好的溝通技巧和態(tài)度,卻沒有細致合理、深得民心的政策做強大后盾的話,龍院、上峰村的“城中村”改造工作,不可能推進得如此順利。
企業(yè)拆遷:政策是最好的靠山
城市的發(fā)展,老城的改造,離不開必要的拆遷,而拆遷者和被拆遷者理所當然都有自己的利益。因此,兩者之間少不了利益摩擦與碰撞。如何盡可能地減少這種消耗戰(zhàn)?當地政府和怡寧地產都在不停地思考。
“我們趕上了好時候。剛開始籌備動遷,政府就公布了《昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見》(以下簡稱“《意見》”),這份文件讓我們在設計‘春城慧谷’的具體拆遷賠償方案時,獲益匪淺。”怡寧地產總經理楊文應感嘆。也是透過這份文件,怡寧地產讀懂了一種思路,形成了一個共識:“只有讓老百姓贏了,企業(yè)才能贏,片區(qū)經濟發(fā)展也才能贏。”
據統計,龍院、上峰村涉及首批拆遷的房屋中,產權面積最大的有500多平米,最小的有幾十平米,絕大多數產權面積剛好在300平米上下。楊文應按產權500平米的拆遷面積給記者算了筆賬:出租房子是村民的重要收入,這一帶的租金大約為每月每間100元,若按10間計算,月租房收入為1000元。“城中村”改造后,開發(fā)商將與村民置換500平米中的300平米為小區(qū)商品房。假設住戶用120平米自住,剩下的180平米用于出租,按每間60平米來劃分,可算為三套出租房。依據目前周邊已建成的小區(qū)房出租水平,租金大約在400—500元,那么三套房就可收益1200—1500元的租金,月收入比原來有所提高。對于原產權面積中剩余的200平米,怡寧地產將按每平米900元給予補償。照此計算,拆遷前擁有500平米產權房的村民,拆遷改造后共計可獲得300平米的小區(qū)房和18萬元的補償款。
動遷過程中,有村民對300平方米以外的剩余產權面積,只給每平米900元的補償費有疑問,覺得比起該片區(qū)商品房的現行市場價偏低。怡寧地產在取得政府同意后,給村民們又算了筆賬:村民的房屋大多無需圖紙,也不打地基,蓋房時附近幾家人相互幫襯,連人工費都不用怎么出,這些都與商品房的建蓋程序完全不同,建筑成本大約不會超過每平方米500元。核定拆遷賠償成本時,開發(fā)商已充分計算建筑成本,再把村民們的裝修成本也寬算至每平米400元,一并賠償。賬算得有道理,村民們也就不再無謂地比較而產生怨言了。
若原有產權面積不足300平米,又該怎么辦呢?開發(fā)商除兌換原有產權證同等房屋面積外,還將按每平米1200元的補償費,賠付村民不足300平方米的剩余面積部分。由于此剩余面積多半并不曾建蓋,亦或屬于不能計數的違章加層,而開發(fā)商仍得按章補足賠償金,所以被形象地稱作“補空氣”。
從拆遷戶的立場來看,拆遷補償要解決他們眼下的生存問題,這是最起碼的要求。此外,他們一定還會為將來的長遠發(fā)展而擔憂,就此,政府在《意見》中做了明確規(guī)定,企業(yè)也在具體落實中絲毫不敢馬虎。楊文應介紹:“政府要求在拆遷改造后的社區(qū)內,給每個村小組補償1000平米的商鋪,用于村民自主經營,盈利所得用做集體收入分紅。”龍院、上峰村的首批拆遷工作中涉及到5個村小組,在未來興建的“春城慧谷”中,怡寧地產已規(guī)劃預留下了5000平米的商鋪留作拆遷補償之用。“有人擔心我們會不會把位置不好的商鋪留給村民。其實,我們規(guī)劃要建一個3層樓的商業(yè)中心,定位于服務整個西市區(qū)。在這棟商業(yè)中心里,每個村小組都將擁有1—3層均等的1000平米商鋪,和用做市場租售的商鋪享有同等區(qū)位優(yōu)勢。”
針對未來小區(qū)交物管費的問題,怡寧地產計劃:在回遷房中專劃片區(qū)形成獨立組團供拆遷戶居住,村民可自發(fā)組織物管團隊,自主展開管理。
……
村民的疑問千差萬別,但不論如何,有了政府公布的《意見》作大綱,具體的補償方案就有了合法依據,村民、企業(yè)、政府甚至整個城市片區(qū)發(fā)展的利益也得到了均衡保障。
在采訪中,楊文應有一番深刻感悟:“仇和書記給‘城中村’改造制定的方針中,頭一條就是‘政府主導,市場運作’。有了這個全新的好制度,再加上推出了深得民心的拆遷政策,才使得我們的工作跳出了過往單純靠企業(yè)力量改造‘城中村’時,必經的、痛苦的長期膠著期。”
目前,海源社區(qū)龍院、上峰村一期拆遷改造工作所涉及的村民,均已搬出了項目改造用地,拆遷安置房也已開始建蓋了。24個月之后,這里將矗立起一個占地200畝的新型小區(qū),即將開建的西三環(huán)、海屯路等都將從這個小區(qū)旁經過,帶給昆明西區(qū)一片新的城市化景象。